تنظیم قرارداد تهاتر در پروژه‌های ساختمانی+ [شرایط و جزئیات کلیدی]

تنظیم قرارداد تهاتر در پروژه‌های ساختمانی+ [شرایط و جزئیات کلیدی]

تهیه و تنظیم قرارداد تهاتر در امور ساختمانی یکی از کارهایی است که باید به دقت انجام شود. زیرا گاهی کوچکترین نکته‌ها در این نوع قراردادها از اهمیت بالایی برخوردار می‌شود.

معمولاً در پروژه‌های بزرگ ساختمان سازی بخش حقوقی شرکتها در قراردادهای تهاتری به نحو احسن راهنمایی می‌کنند تا بتوانید قراردادی بدون نقص را داشته باشید. اما به هر حال لازم است خودتان نیز اطلاعاتی در مورد قراردادهای تهاتر املاک داشته باشید تا خیالتان آسوده باشد.

در این مقاله قصد داریم در رابطه با قراردادهای تهاتری اطلاعاتی را در اختیارتان قرار دهیم تا تصمیم‌گیری بهتری در زمان ثبت قرارداد تهاتر داشته باشید. زیرا این روش یکی از معاملات پرطرفدار در دنیای امروز و مخصوصاً در صنعت ساختمان‌سازی کشورمان است و به بهبود وضعیت اقتصادی بسیار کمک می‌کند. اما تهاتر به چه معناست؟ و در چه زمینه‌هایی مورداستفاده قرار می‌گیرد؟ در ادامه به بررسی پاسخ این سؤالات می‌پردازیم.

تهاتر چیست و قرارداد تهاتر به چه معناست؟

تهاتر یکی از انواع معاملات رایج در کشورمان است که در گذشته به آن معاملات پایاپای می‌گفتند. معاملات پایاپای به این معنی است که دو کالا یا خدمات با ارزش یکسان مورد معامله قرار خواهند گرفت. به عبارتی تهاتر را هم‌معنی مساوات و برابری نیز می‌دانند.

یکی از موارد موردتوجه در این معاملات استفاده نکردن از هیچ‌گونه وجه نقد و ابزار معاملاتی است. یعنی هر یک از دو طرف کالا یا خدمات موردنیاز یکدیگر را دارا باشند و معامله را انجام می‌دهند. البته برای آگاهی دقیق‌تر در مورد اینکه تهاتر چیست و انواع آن کدام است توصیه می‌کنیم مقاله مرتبط با آن را در سایت ما مطالعه کنید.

قرارداد تهاتر نیز قراردادی است که بین دو شخص بسته می‌شود و بر اساس آن معامله تهاتری انجام می‌گیرد.

قراردادهای تهاتری چه شرایطی باید داشته باشند؟

قبل از اینکه در مورد قرارداد تهاتر توضیح بیشتری دهیم، بهتر است با شرایطی که برای انجام معاملات تهاتری لازم است آشنا شوید. این شرایط عبارت‌اند از:

  • تهاتر باید زمانی انجام گیرد که دو طرف معامله طلب یا دینی در مقابل هم داشته باشند.
  • موضوع مورد معامله در قراردادهای تهاتری باید دارای جنس و ارزش برابری باشند.
  • دیون معاملات تهاتری را باید بتوان در کمترین زمان پرداخت کرد یعنی این‌گونه نباشد که یکی از جنس‌ها داده شود و دیگری بعد از مدتی پرداخت گردد.
  • مکان انجام معاملات تهاتری باید یکی باشد.
  • اجناسی مورد معامله در قراردادهای تهاتری، نباید در رهن باشد، وثیقه باشد و … یعنی باید در دسترس و آزاد باشد. # قرارداد تهاتری

قرارداد تهاتر ساختمان طبق چه قانون و مقرراتی تنظیم می‌شود؟

همان‌طور که در مقدمه این مقاله توضیح دادیم، افراد به‌منظور مبادله املاک مختلف، قرارداد تهاتر را تنظیم می‌کنند. برای این منظور باید قرارداد تهاتر مطابق مواد 464 و 465 قانون مدنی تنظیم شود. به این نوع تهاتر، تهاتر قراردادی گفته می‌شود.

طبق ماده 464 قانون مدنی، عقد تهاتر (عوض) بنا یک عمل حقوقی دوطرفه است که با توافق انتقال دهنده و متصدی ساختمان محقق می‌شود. قرارداد تهاتر دارای دو جزء است. بنایی که تهاتر شد «معوض» و غرامت یا مابه‌التفاوت آن «عوض» نام دارد. این قرارداد در قالب قرارداد معاوضه نوشته شده است.

بیع قراردادی است که در هنگام خریدوفروش املاک مختلف تنظیم می‌شود. قراردادهای بیع و معاوضه بسیار شبیه به یکدیگر هستند. طبق ماده 465 قانون مدنی، شرایط عمومی ایجاد و عقد معاوضه و بیع یکسان است.

مهم‌ترین پیامدهای حقوقی نمونه قرارداد تهاتر

یکی از مهم‌ترین آثار حقوقی قرارداد تهاتر ساختمان، انتقال مالکیت ساختمان از متصدی حمل به انتقال گیرنده است. همچنین مالکیت آنچه در مقابل ساختمان تعلق می‌گیرد عوض یا مابه‌التفاوت به انتقال دهنده منتقل می‌شود. مثلاً در مثال قرارداد تهاتر مصالح ساختمانی با ساختمان، مصالح ساختمانی و ساختمان‌ها با یکدیگر مبادله شدند. در این قرارداد مالکیت ساختمان به انتقال گیرنده و مالکیت مصالح ساختمانی به انتقال دهنده منتقل می‌شود.

دومین اثر حقوقی مصداق عقد معاوضه ساختمان، الزام قانونی انتقال دهنده به واگذاری ساختمان متقابل است. انتقال دهنده ساختمان باید بنا را طبق تاریخ مقرر در قرارداد تهاتر به انتقال گیرنده تحویل دهد.

سومین اثر حقوقی نمونه قرارداد تهاتر مصالح ساختمانی، تعهد قانونی انتقال گیرنده به واگذاری ساختمان به انتقال دهنده است. انتقال گیرنده باید مبلغ بنا را طبق موعد مقرر در قرارداد معاوضه به انتقال دهنده تحویل دهد.

شرایط قانونی تنظیم و امضای برگه قرارداد تهاتر ساختمان چگونه است؟

شرایط اولیه تنظیم و امضای کلیه قراردادها در ماده 190 قانون مدنی مشخص شده است. عدم رعایت این شرایط منجر به بی اعتباری قرارداد می‌شود.

یکی از مهم‌ترین شروط اساسی برای تنظیم و امضای این قرارداد، نیت و اراده طرفین است. متصدی حمل‌ونقل و انتقال گیرنده باید قصد امضای قرارداد تهاتر، مبادله و عوض را داشته باشند. قرارداد تهاتر بنا که به‌صورت رسمی یا مست شده باشد باطل است و موجب انتقال و معاوضه مالکیت بنا نمی‌شود.

اهلیت قانونی و صلاحیت طرفین قرارداد از سایر شرایط قانونی امضای آن مستثنا است. حامل و متحرک ساختمان باید عاقل و بالغ باشد. افراد زیر 18 سال صغیر محسوب می‌شوند و بنابراین نمی‌توانند این قرارداد را به‌عنوان انتقال دهنده یا واگذارنده ساختمان امضا کنند. افرادی که توان فکری و ذهنی آن‌ها مختل شده است نیز از اهلیت قانونی لازم برای انعقاد قرارداد برخوردار نیستند.

شخصی که حکم ورشکستگی او از سوی دادگاه صادر شده باشد از تصرف مالی منع شده است. عقد قرارداد مربوط به تهاتر ساختمان نیز تصرف مالی محسوب می‌شود. بنابراین، ورشکستگان از ظرفیت قانونی لازم برای امضای قرارداد تهاتر برخوردار نیستند.

نمونه قرارداد ترخیص ساختمان دارای چه ویژگی‌های قانونی است؟

برای بررسی مفاهیم حقوقی و شرایط انعقاد قراردادهای تهاتر ساختمانی، ابتدا باید با ویژگی‌های حقوقی آن‌ها آشنا شویم. در ادامه به بررسی مهم‌ترین ویژگی‌های حقوقی این قرارداد می‌پردازیم.

قرارداد تهاتر ساختمان عقدی ضروری یا لازم و غیرقابل‌فسخ است. منظور از وجوب عقد در رابطه با تهاتر ساختمان این است که متصدی یا انتقال گیرنده پس از امضای این قرارداد حق از کار انداختن آن را ندارد. قراردادهای تهاتر ساختمان در صورت اجازه قانون‌گذار قابل‌فسخ است.

قرارداد تهاتر ساختمان یک قرارداد خرید است. موضوع اصلی این قرارداد انتقال مالکیت ساختمان به انتقال گیرنده است. مالکیت بر ساختمان به حامل منتقل می‌شود.

از سوی دیگر، قرارداد مربوط به تهاتر محل، قرارداد جبران خسارت است. عقد معاوضه مانع از انتقال رایگان مالکیت ساختمان به انتقال گیرنده می‌شود. انتقال گیرنده باید ساختمان را به متصدی حمل تحویل دهد.

آیا طرفین قرارداد تهاتر حق حبس دارند؟

قرارداد تهاتر ساختمان یک قرارداد معوض بوده و دارای دو بند است. بنایی که عوض شد معوض نام دارد و ما را عوض می‌گویند. تحویل عوض (مابه‌التفاوت ساختن) و معوض (ساختمان) تعهدات اصلی طرفین این قرارداد است.

در عقود تهاتر حقی وجود دارد که به آن حبس می‌گویند. این امتیاز به متصدی حمل‌ونقل ساختمان اجازه می‌دهد تا از انجام تعهدات قراردادی خود اجتناب کنند.

اعم از انتقال دهنده و انتقال گیرنده ساختمان می‌توانند اجرای تعهدات خود را برای ایفای تعهدات طرف مقابل بر اساس حق حبس به تعویق بیندازند. انتقال دهنده یا انتقال گیرنده می‌تواند به حق حبس استناد کند تا طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکند.

انتقال دهنده می‌تواند با استناد به حق حبس خود از تحویل آن (ساختمان) تا زمان دریافت وجه ساختمان خودداری کند. پس از دریافت هر ساختمان، امتیاز مبدل از آن کسر خواهد شد. هرکس به ساختمان منتقل می‌شود نیز می‌تواند با استناد به حواله خود از پرداخت آن امتناع کند تا ساختمان به او واگذار نشود. امتیاز انتقال گیرنده نیز با تحویل ساختمان لغو می‌شود.

نکات موردتوجه در تنظیم قراردادهای تهاتری

تهاتر نیز یکی از انواع قراردادهای حقوقی است که در هنگام تنظیم قراردادهای آن رعایت نکاتی ضروری است. از جمله نکاتی که حتماً در زمان تنظیم قرارداد تهاتری باید در آن آورده شده و به آن توجه شود. عبارت‌اند از:

نوشتن بند مرتبط با طرفین قرارداد

در قراردادهای تهاتری باید بندی را به نوشتن اطلاعات دو طرف معامله اختصاص داد. (این اطلاعات عبارت‌اند از نام و نام خانوادگی، تلفن، آدرس و …)

نوشتن بندی در رابطه با موضوع قرارداد

فراموش نکنید در قراردادهای تهاتری حتماً موضوع مورد معامله باید نوشته شود. به این معنی که چه چیزی مورد معامله قرار می‌گیرد و چه ویژگی‌هایی دارد. (به‌عنوان‌مثال جنس مورد معامله، اندازه آن و…)

نوشتن بندی در رابطه با مدت قرارداد

در قراردادهای تهاتری باید ثبت شود که قرارداد دقیقاً از چه تاریخی آغاز شده و تا چه زمانی ادامه دارد.

نوشتن بندی در رابطه با مبلغ قرارداد و چگونگی پرداخت آن

طبیعتاً نوشتن بندی که در آن مبلغ قرارداد آورده شده است در تهاتر الزامی است. مبلغی که برای قرارداد تعیین می‌شود، نشان می‌دهد که دو کالای مورد معامله چقدر ارزش دارند. در قراردادهای تهاتری رو به روی کالایی که مورد معامله قرار می‌گیرد، مبلغ ریالی آن ثبت می‌گردد.

نوشتن بندی در رابطه با شرایط فسخ قرارداد

مانند تمامی معاملات در معاملات تهاتری نیز ممکن است شرایطی پیش بیاید که دو طرف خواهان فسخ قرارداد باشند. به‌عنوان‌مثال یکی از طرفین درگیر در معامله نتواند به‌درستی تعهدات خود را انجام دهند. به این دلیل باید بندی به قرارداد اضافه شود که شرایط فسخ در آن ثبت شده باشد یعنی در چه شرایطی یکی از طرفین می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

نوشتن بندی در رابطه با پیش آمدن شرایط اضطراری

در انجام معامله ممکن است شرایطی ایجاد شود که نتوان انجام معاملات را ادامه داد. ممکن است برای یکی از کالاهای مورد معامله مشکلی پیش بیاید. مثلاً شکسته شود یا دزدیده شود، یا یکی از طرفین معامله درگیر بیماری شود و نتواند در زمان معین خود را برساند و… به این دلیل در قراردادهای تهاتری بندی وجود دارد که در رابطه با شرایط اضطراری است.

نوشتن بندی در رابطه با چگونگی حل کردن مشکلات پیش آمده

وقوع مشکلات غیر قابل پیش‌بینی در انجام تمامی معاملات احتمال دارد. قراردادهای تهاتری نیز از این قاعده مستثنا نیست. ازاین‌رو بهتر است در قراردادهای تهاتری بندی نوشته شود که راه‌ها حل مشکلات در آن ثبت شده. از جمله روش‌هایی که در برطرف کردن مشکلات می‌توان مورداستفاده قرار داد عبارت است از مذاکره، مراجعه به دادگاه، مراجعه به داور و…

فواید و مزایای قرارداد تهاتر

بستن قرارداد تهاتر فواید و مزایایی دارد که هر دو طرف معامله از آن سود می‌برند. برخی از مزایای قرارداد تهاتری عبارت‌اند از:

  • تهاتر درواقع پرداخت طلب است و به این صورت
  • با استفاده از تهاتر، دیگر نیازی به پرداخت چندباره مبلغ بدهی وجود ندارد و در وقت و البته هزینه طرفین قرارداد صرفه‌جویی می‌شود.
  • با استفاده از این روش هرکدام از طرفین قرارداد به‌راحتی و با امنیت بیشتر به مبلغ خود خواهند رسید.

اثرات قرارداد تهاتر

اولین اثر تهاتر این است که طلب بین دو نفر رفع شده و آن‌ها دیگر در قبال یکدیگر هیچ بدهی نخواهند داشت. دومین اثر تهاتر، سقوط تضمین‌های طرفین قرارداد است. در این حالت بدهی هر دو طرف پرداخت شده و رابطه حقوقی میان طلبکار و بدهکار که تا پیش‌ازاین میان این دو نفر وجود داشت، از بین می‌رود. بنابراین وثیقه‌ها و تضمین‌های موجود نیز آزاد خواهند شد. سومین اثر تهاتر نیز قطع مرور زمان است.

نوع قوانین تهاتر و قلمروی آن

در قوانین کشورداری، انواع قوانین وجود دارند که برخی از آن‌ها در دسته امری و برخی در دسته تکمیلی قرار خواهند گرفت. قوانین امری جزو موارد الزامی بوده و اجرای آن‌ها بی‌هیچ تعللی و با کمک قانون انجام خواهد شد. برخی دیگر جزو قوانین تکمیلی هستند. این قوانین برای ایجاد تسهیلات بیشتر ایجاد شده و برخلاف قوانین امری، با نظم عمومی ارتباطی ندارند.

تهاتر جزو قوانین تکمیلی است و به همین خاطر دو طرف قرارداد با توجه به شرایط خود، می‌توانند شرایط تهاتر، زمان اجرای آن و سایر موارد مربوط به آن را با هم‌دیگر و به‌صورت شخصی تعیین کنند.

قلمروی تهاتر عام است و در هر موردی می‌توان از قوانین آن استفاده کرد. درواقع هرگاه دو بدهی در مقابل یکدیگر قرار بگیرد، تهاتر اجرا می‌شود. هرچند به‌صورت اصلی دو بدهی باید یکسان و از یک نوع باشند، اما در برخی مواقع این قاعده اجرا نشده و حتی در صورت یکسان نبودن معاملات، تهاتر انجام می‌شود.

بااین‌وجود و حتی با توجه به عام بودن قلمروی تهاتر، گاهی این قانون اجرا نمی‌شود و دلیل آن از بین رفتن برخی حقوق اولیه افراد است. برای مثال در قانون کار مصوب ۶۹ گفته شده که درصورتی‌که کارگر به کارفرمای خود مدیون باشد، تنها می‌توان مازاد بر حقوق او را برای پرداخت دیون به کارفرما برداشت کرد. یعنی اگر پس از برداشت طلب کارفرما، مبلغ پرداختی به کارگر از حداقل حقوق کمتر شود، تهاتر آن قرارداد با کارگر ممنوع خواهد بود؛ زیرا باعث می‌شود که کارگر از حداقل حق خود نیز محروم شود. به همین خاطر در برخی شرایط خاص، انجام تهاتر با موارد قانونی منع می‌شود.

انجام تهاتر املاک در تهاتر ایران

درست است که تهاتر موضوعی قدیمی است و قدمت استفاده از آن به سال‌ها پیش برمی‌گردد اما امروزه که با مشکل کمبود نقدینگی در تمامی صنایع روبه‌رو هستیم، تهاتر کردن مجدد بسیار رواج یافته است. گسترش صنعت ساخت‌وساز منجر گشته تا تهاتر در این صنعت رواج بیشتری داشته باشد. مزیت چشم‌گیری که استفاده از این روش به دنبال دارد عدم استفاده از پول و وجه نقد است. توصیه می‌کنیم با کسب اطلاعات کافی در رابطه با قرارداد، این روش را مورداستفاده قرار دهید و از مزیت‌های آن بهره‌مند شوید.

اجرای قراردادهای تهاتر دارای حساسیت‌هایی است که در تهیه متن قرارداد و امضای آن باید موردتوجه قرار گیرد. بی‌شک سپردن مسئولیت اجرای این قرارداد به متخصص، رویه مناسبی است که از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند. تنظیم قرارداد تهاتری به‌طور کاملاً تخصصی بهتر از زیر نظر وکیل دارای تجربه در این زمینه انجام شود.

اگر به دنبال انجام معامله‌های تهاتری هستید، می‌توانید در تهاتر ایران انواع تهاتر مصالح ساختمانی، تهاتر ملک و… را انجام دهید.

دیدگاه خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بالا