نکات تهاتر (نکات کلیدی و مهم در زمان بستن قرارداد تهاتر)

نکات تهاتر (نکات کلیدی و مهم در زمان بستن قرارداد تهاتر)

ممکن است نام تهاتر ملک و یا معاوضه آپارتمان و املاک بارها به گوشتان خورده باشد. تهاتر تا حدودی به معنای معاوضه است اما معاوضه‌ای که تحت آن، شرایط و قوانین خاص و مخصوصی نیز اجرا می‌شود. علاوه بر عبارت معاوضه، عباراتی همچون تبادل کالا، مساوی و برابر کردن دین، معامله پایاپای و سقوط تعهد به موجب بدهکار بودن دو طرف معامله نسبت به یکدیگر نیز درباره تهاتر و یا معاوضه بیان می‌شود.

اکثر متخصصین و حقوقدانان، تهاتر را بر مبنای عقل و خرد انسانی می‌دانند. این بدین معناست که دو طرف با توجه به تفکر و خواسته خودشان، تعیین می‌کنند که چه چیزی در یک معامله دو طرفه، ردوبدل شود که به ازای این ردوبدل شدن، بدهی و دِین دو طرف نیست به یکدیگر، یر به یر شود.

هیچ اجباری در تهاتر وجود ندارد و دو طرف باید به میل و خواسته خودشان در معامله تهاتری حضور پیدا کنند و این به این معناست که تهاتر علاوه بر اینکه در خرد و عقل انسانی ریشه دارد، به خواست قلبی افراد نیز برمی‌گردد. البته که تهاتر می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد؛ اما چون این گزینه، به‌عنوان یک نوع معامله رایج در سطح کشور انجام نمی‌شود و همگان بر نحوه انجام آن، شرایط انجام آن و نکات انجام آن، تسلط کافی ندارند.

نیاز است که در هنگام تهاتر و یا معاوضه، هر دو طرف به یک سری نکات اصولی و استاندارد توجه کنند تا معامله‌ای امن و بی‌ضرر را تجربه کنند. در ادامه درباره تهاتر و نکات تهاتر و معاوضه بیشتر برایتان توضیح خواهیم داد؛ بنابراین پیشنهاد می‌کنیم که برای آشنایی بیشتر با این موضوع و ابعاد مختلف آن، با ما در تهاتر ایران تا انتهای مقاله همراهی کنید.

انواع تهاتر

برای اینکه شما بتوانید بر نکات تهاتر و یا معاوضه، تسلط کافی داشته باشید، ابتدا نیاز است که با انواع تهاتر و اینکه تهاتر چیست آشنا شوید و بدانید که تهاتر بر چند نوع است و هر نوع باید چگونه و بر طبق چه گزینه‌های استانداردی انجام شود. آشنایی با انواع تهاتر به شما کمک می‌کند که یک معامله اصولی و کاملاً درست را انجام دهید؛ معامله‌ای که در صورت بروز هر مشکلی، قابلیت پیگیری قانونی در آن وجود داشته باشد. تهاتر سه نوع است و هرکدام از این سه نوع، شرایط خاص خودشان را دارند که در ادامه به شرح هرکدام از این تهاترها می‌پردازیم:

تهاتر قهری: تهاتر قهری یک تهاتر کاملاً قانونی است و تماماً تحت نظارت قانون انجام می‌شود. درواقع در این تهاتر، این قانون است که تصمیم اصلی را می‌گیرد و نظر دو طرف معامله، درنتیجه حاصل از معامله، نقشی نخواهد داشت. تهاتر قهری، شروط خاص خودش را دارد که قانون در حین بررسی پرونده تهاتر، لزوم وجود این شروط را بررسی می‌کند. درواقع یک تهاتر زمانی قهری تلقی می‌شود که

دو طرف معامله نسبت به یکدیگر هم بدهکار و هم طلبکار باشند.

جنس و یا دینی که معامله بر اساس آن انجام می‌شود باید حتماً یک جنس باشند. مثلاً در دو گزینه معاوضه باید، پول باشند، برنج باشند، زمین باشند، طلا باشند و غیره. در غیر این صورت تهاتر، قهری نیست.

در تهاتر قهری زمانی می‌شود که به قرارداد امضا شده استناد کرد که زمان پرداخت دو دین به دو طرف معامله یکسان باشد. درواقع این‌طور نباشد که یکی، یک ماه بعد و دیگری یک سال بعد برای پرداخت دین مقرر شده باشد. هر دو طرف باید در یک زمان برای پرداخت دینشان اقدام کنند.

گاهی اوقات پیش می‌آید که دو دینی که تحت معامله قرار می‌گیرند، ملک هستند. البته که تهاتر ملک، یکی از رایج‌ترین تهاترهاست. ازاین‌رو دو ملک باید در یک شهر وجود داشته باشند. این‌طور نباشد که یکی خرید ویلا در مازندران باشد و دیگری خرید زمین در تهران؛ هر دو دین باید در یک مکان قرار داشته باشند.

برای تهاتر قهری نیاز است که هر دو دین مورد معامله آزاد باشند، یعنی هیچ‌کدام از موارد مورد معاوضه، گرویی نداشته باشند.

تهاتر قراردادی: این تهاتر یکی از آسان‌ترین و دم‌دستی‌ترین انواع تهاتر است. برای انجام دادن تهاتر قراردادی اصلاً نیازی نیست که شرایط تهاتر عقدی وجود داشته باشد و بر طبق محدودیت‌ها آن، معاوضه انجام شود؛ یعنی دو دین قابل معاوضه می‌توانند بر طبق توافق دو طرف، از دو جنس مختلف و از دو مکان متفاوت انتخاب شوند.

در واقع به بیانی خیلی ساده باید خدمتتان عرض کنیم که تهاتر قراردادی تماماً تحت توافق و نظر دو طرف معامله انجام می‌شود و مسئولیت تمام و کمال آن نیز بر عهده خود آن دو است. بر طبق همین تهاتر است که مثلاً تهاتر ویلا با طلا، تهاتر ویلا با زمین و هزار یک رقم دیگر به راحتی انجام می‌شود؛ که رعایت یک سری اصول و نکات و استانداردها برای این مدل تهاترها الزامی است. چرا که عدم رعایت این نکات، می‌تواند معامله را به سمت و سویی دیگر روانه کند.

تهاتر قضایی: این تهاتر زمانی اتفاق می‌افتد که دو طرف دین نتوانند بر روی اصل دین، مکان دین، زمان پرداخت دین و غیره مسائل مربوط به این موضوع، با یکدیگر به توافق برسند. اینجاست که حکم قضایی باید تمامی موارد ذکر شده را تعیین کند. دادگاه و قاضی ابتدا ابعاد مختلف تهاتر را بررسی می‌کند و سپس درباره نتیجه نهایی، رأی رسمی را اعلام می‌کند.

البته که این موضوع تحت شرایطی است که املاک و اجناس زیر تهاتر، قانونی و مورد تأیید شرع باشند. مثلاً تهاتر ویلا با بیت کوین، موردی است که قابلیت پیگیری آن، به همین راحتی‌ها نیست. چون بیت کوین به عنوان یک ابزار تهاتر، هنوز به لحاظ قانونی به رسمیت شناخته نشده است و همین موضوع می‌تواند تا حد خیلی زیادی بر روی نتیجه چنین معامله‌ای تأثیر بگذارد.

بررسی نکات کلیدی که در تهاتر و یا معاوضه

حالا که با انواع تهاتر و شرایط انجام تهاتر به خوبی آشنا شده‌اید، نیاز است که به یک سری نکات مهم دیگر درباره تهاتر و معاوضه نیز اشراف کافی داشته باشید تا به اصطلاح سرتان در معاملات این چنین، کلاه نرود. چرا که معاملات تهاتری در عین اینکه می‌توانند کاملاً بدون دردسر انجام شوند، قابلیت این را هم دارند که زمینه را برای ضررهای کلان و ناکامی‌های مختلف در معامله فراهم سازند.

پس اگر جزو آن دسته از افرادی هستید که در معاملات تهاتری، سررشته ندارید، حتماً نکات زیر را برای انجام معامله خود در نظر داشته باشید.

هر دینی تهاتر پذیر نیست

 اولین نکته‌ای که در تهاتر و معاوضه باید در نظر بگیرید این است که هر دینی، تهاتر پذیر نیست؛ یعنی شما به ازای پرداخت یک سری از بدهی‌ها، نمی‌توانید تهاتر و یا معاوضه داشته باشید. اولین دینی که تهاتر به آن تعلق نمی‌گیرد، دین نفقه است.

نفقه، یک مقرری مالی است که فرد برای امرارمعاش از طرف مقابل خود دریافت می‌کند و هرگز شما نمی‌توانید در ازای طلبی که از فرد دارید، نفقه آن را یر به یر کنید.

مورد بعدی، دین و مزد کارگر است. حقوق کارگر قانونا باید پرداخت شود و کارفرما نمی‌تواند به ازای طلبی که از کارگر دارد، حقوق را تهاتر کند.

در نهایت دین دولت که هرگز تهاتر نخواهد شد. آشنایی با این سه مورد، شما را هوشیار می‌کند تا درباره نوع تهاتر و دین تعیین شده، درست و حساب شده عمل کنید تا نتیجه تهاتر ضرری برای شما نداشته باشد.

ورشکستگی یک طرف معامله

نکته بعدی که باید به آن دقت کنید این است که مثلاً در یک تهاتر، یکی از دو طرف ورشکست شد و تمام اموال وی در لیست گرویی قانون برای پرداخت بدهی‌های شخص قرار گرفت.

در این شرایط متاسفانه طرف مقابل تهاتر که ورشکست نشده، هیچ حقی بر دین تعیین شده به نام او ندارد و باید مانند تمامی طلبکاران منتظر بماند تا دادگاه درباره اموال بدهکار تصمیم بگیرد و با توجه به بدهی‌ها، تقسیم اموال کند.

البته این در شرایطی است که خود طرف مقابل معامله باید دین خود را به شخص ورشکسته ادا کند. چرا که او طبق قانون مقروض است و پرداخت قرض از اوجب واجبات است. در واقع بر طبق این قانون ذکر شده، طرف دوم تهاتر از حق قانونی که معاوضه و یا تهاتر برای او تعیین کرده، محروم خواهد شد.

پس برای انجام تهاتر، باید حواستان باشد که پرداخت دین، کاملاً قانونی و سفت‌وسخت به شما انجام شود. مثلاً اگر قرار است که معاوضه و یا تهاتر ملک و ویلا با زمین به ازای خرید ویلا در مازندران انجام شود، تاکید کنید که فروشنامه و سند رسمی، خیلی زود به نام شما ثبت شود. چون در غیر این صورت، تهاتر کلامی و قراردادی، نمی‌تواند حق شما را از دادگاه مطالبه کند.

به تفاوت بیع، معاوضه و تهاتر توجه کنید

گفتیم که تهاتر به معنای رفع دین است. حالا اگر این دین، ملک باشد، معامله باید بر طبق قوانین بیع و معاوضه انجام شود. حقیقتاً برای زمانی که دِین تعیین شده در معامله، ملک است، اصطلاح تهاتر به کار برده نمی‌شود و این کار یا بیع و یا معاوضه نام دارد. حالا اگر به ازای ارائه یک ملک، ملک دیگری دریافت شود، این قرارداد را معاوضه و اگر به ازای ارائه ملک، پولی پرداخت شود، آن معامله را بیع می‌نامند.

بنابراین اینجاست که متوجه تفاوت معاوضه با تهاتر می‌شوید. حقیقتاً معاوضه و تهاتر ملک در بازار مسکن امروز، بسیار نیاز است چرا که کمبود نقدینگی در بازار داخلی، باعث شده تا بازار با یک رکود عجیب روبرو شود. رکودی که تهاتر املاک و یا معاوضه آن‌ها، تنها راه نجات برای سازندگان و تولیدکنندگان و فعالان در این زمینه است.

یادتان باشد که در معاوضه ملک، اختلاف در زمان و محل پرداخت بدهی، می‌تواند تهاتر را کاملاً به هم بزند اما اگر تمامی شرایط قید شده باشد و بر طبق توافق دو طرف تعیین شده باشد، امکان ایجاد تهاتر قراردادی وجود دارد و این تهاتر، قانونی است.

برای تهاتر مصالح ساختمانی از کارشناس کمک بگیرید

یکی از رایج‌ترین تهاترها و معاوضه‌هایی که این روزها در ساخت‌وساز و بازار مسکن شاهد آن هستیم، تهاتر یک واحد ساختمانی با مصالح ساختمانی است که عموماً این کار را برای ساختمان‌ها و پروژه‌های بسیار بزرگ انجام می‌دهند. طبیعتاً در چنین معاوضه و تهاتری، زمان پرداخت دِین یکسان نیست.

دو نفر در حال دست دادن در زمان عقد قرارداد تهاتر
در زمان تهاتر به نکات کلیدی ثبت قرارداد دقت کنید

 چرا که سازنده باید با استفاده از مصالح، واحدهای مسکونی را بسازد و سپس آن را آماده و تحویل دهد؛ اما همین همزمان نبودن پرداخت دین دو طرفه، اگر مورد تأیید دو طرف معامله نباشد، تهاتر فسخ خواهد بود. یادتان باشد که اگر برای تهاتر واحد آپارتمانی به ازای مصالح ساختمانی، اقدام می‌کنید، ابتدا از یک کارشناس برای برآورد قیمت واحد مسکونی و هزینه‌های مربوط به مصالح کمک بگیرید تا قرارداد شما، با استناد بر استانداردهای تعیین شده، نوشته شود.

در موقع ثبت قرارداد تهاتر به همه چیز دقت کنید

نکته آخر و مهم‌ترین نکته‌ای که درباره تهاتر و یا معاوضه ملک باید خدمتتان عرض کنیم این است که تهاتر هم مانند هر معامله دیگری ممکن است با مشکلات خاص خودش مواجه شود. پس بهتر است برای جلوگیری از ایجاد چنین مشکلات حقوقی، برای هر پلاکی که ثبت می‌شود، یک قرارداد و توافقنامه جداگانه نیز نوشته شود.

این کار باعث می‌شود تا در صورت بروز مشکل، اقامه دعوی بدون ورود به پلاک ثبتی دیگر و پیچیده‌تر شدن مشکل، به راحتی انجام شود.

تهاتر زمینه ساز رونق اقتصادی

تهاتر و معاوضه هم مانند هر معامله‌ای دیگری، محدودیت‌ها و مزیت‌های خاص خودش را دارد که شناختن این موارد می‌تواند به شما کمک کند تا به خوبی از پس معاملات این چنین برآیید.

یکی از مهم‌ترین محدودیت‌هایی که طی تهاتر دامن‌گیر افراد و دو طرف معامله می‌شود، موضوع آزادی عمل برای خرید ملک است. طبیعتاً تهاتر مانند نقدینگی و پول، نمی‌تواند دست شما را برای خرید باز بگذارد و دامنه انتخاب شما را محدود می‌کند؛ اما با وجود چنین محدودیتی، این تهاتر و معاوضه است که در شرایط بحرانی کمبود نقدینگی، می‌تواند به کمک بازار بیاید و جامعه ساخت‌وساز و غیره مسائل را از این سکون نجات دهد.

تهاتر باعث می‌شود که بازار سکه، ارز، طلا و انواع جواهرات، بازارهای تهاتر ارزی و کالاهای نفیس نیز وارد میدان شوند و عرض‌اندام کنند.

با تمام این تفاسیر، باید بگوییم که تهاتر یک معامله آسان است که محکم‌کاری‌های خاص خودش را نیز دارد.

دیدگاه خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بالا